بقلم: المختار السريدي
تعد الأرباح العقارية إحدى الأصناف الخمسة التي تفرض عليها الضريبة على الدخل حسب ماجاء في الفقرة الرابعة من المادة 22 من المدونة العامة للضرائب، فما المقصود إذن بالأرباح العقارية وماهي طبيعة الأرباح أوالعمليات الخاضعة للضريبة ؟
بالاطلاع على الفقرة الثانية من المادة 61 من المدونة العامة للضرائب يتضح بأنه ثمة مجموعة من العمليات والتفويتات والأرباح العقارية التي تفرض عليها الضريبة على الدخل وهي كالآتي :
1 – تفويت عقارأوعقارات متواجدة بالمغرب ، محفظة كانت أم غير محفظة ، حضرية كانت أم قروية ، مبنية أو غير مبنية أو في طور البناء؛ مستغلة أوغيرمستغلة ، أو تفويت حقوق عينية عقارية متعلقة أو مرتبطة بتلك العقارات كحق الإنتفاع وحق التصرف وحق الإرفاق ، كيفما كانت الطريقة التي تم بها هذا التفويت ، سواء تم بطريقة رضائية
أو بطريقة جبرية عن طريق القضاء أو في إطار نزع الملكية من أجل المنفعة العامة.
2 – المساهمة في شركة بعقارأوعقارات أوحقوق عينية عقارية .
3 – عمليات التفويت بعوض لأسهم أوتقديم لحصص مشاركة إسمية صادرة عن الشركات ذات الغرض العقاري المعتبرة شفافة من وجهة النظرالجبائية؛ وفقا للفقرة الثالثة من المادة الثالثة من المدونة العامة للضرائب .
4 – عمليات التفويت بعوض أوالمشاركة في شركات بأسهم أوحصص مشاركة في شركات يغلب عليها الطابع العقاري الصرف .
وتعد شركات يغلب عليها الطابع العقاري ، الشركات التي يتكون مجموع أصولها الثابتة وبنسبة لاتقل عن 75% من قيمتها المحددة عند افتتاح السنة المحاسبية التي تمت خلالها عملية التفويت المفروضة عليها الضريبة ، إما من عقارات غيرتلك التي تخصصها الشركة للإستغلال أولإسكان العمال والمستخدمين والمأجورين ، أومن سندات اشتراك صادرة عن الشركات ذات الغرض العقاري ، أوعن شركات يغلب عليها الطابع العقاري الخالص .
5 – المعاوضة أوالمبادلة المتعلقة بعقارات أوحقوق عينية عقارية أوأسهم أوحصص اشتراك الآنف ذكرها ، والتي تعد في نظرالقانون الجبائي بمثابة بيع مزودج ، بحيث تخضع للضريبة سواء كان هناك مدرك أم لم يكن ، مادام أن كل طرف في عقد المبادلة أو المعاوضة قد استفاد في حقيقة الأمر من عمليتي بيع وشراء في نفس الوقت .
والمعاوضة كما تعرفها المادة 619 من قانون الإلتزامات والعقود هي عقد بمقتضاه يعطي كل من المتعاقدين للآخرعلى سبيل الملكية ، شيئا منقولا أوعقاريا أوحقا معنويا ، في مقابل شيء أوحق آخرمن نفس نوعه أو من نوع آخر.
و في هذا الصدد يقول أستاذنا الدكتورعبد الرحمن بلعكيد :” فالمعاوضة لاتعدوأن تكون صورة للبيع في معناه العام ، سيما وأن العوض فيها يتوقف على التقويم النقدي لتقديرالقيمة وتحقيق الموازنة ، ومن تم كانت المعاوضة تخضع لأحكام البيع في حدود طبيعتها طبقا للفصل 625 من قانون الإلتزامات والعقود .”
وبما أن المعاوضة أوالمبادلة هي ضرب من ضروب التفويت التي تجلب منفعة مادية سواء نقدية أو عينية ، وحتى لايتخذها البعض مطية قصد التهرب من الضريبة ، فإن المشرع الجبائي قد فطن إلى ذلك وأخضع بالتالي كلا المتعاقدين لأداء الضريبة سواء كان العقد حقيقيا أم صوريا .
6 – قسمة العقارات المشاعة بمدرك ، بحيث لاتفرض الضريبة إلا على الربح المحقق من التفويت الناتج عن هذا المدرك .
والمدرك هو أداء مبلغ مالي نقدا أوعينا مخصص أصلا لإحداث توازن في العقارات أثناء القسمة أو المعاوضة بين الأطراف .
وأداء المدرك لايغيرشيئا من طبيعة العملية ، وإنما هوجزء لا يتجزأ من قيمة العقارالذي وقع تفويته من لدن المستفيد من المدرك .
هذا بالنسبة لتفويت العقارات والحقوق العينية العقارية والأسهم والحصص بعوض أوبمقابل .
أما بالنسبة للتفويتات المذكورة التي تكون بلا عوض وبلا مقابل كالهبات والصدقات وغيرها من العقود المشابهة ، فقد كانت معفاة من الضريبة ، لكن مع صدورقانون المالية لسنة 2001 ، وعملا بمبدأ توسيع الوعاء الضريبي ، ودرءا لكل صورية في العقود ، وسدا لكل الثغرات التي قد ينفد منها المتملصون والمتحايلون على القانون الذين يستغلون هفواته ، أصبحت التفويتات بلا عوض خاضعة للضريبة بقوة القانون ، ماعدا إذا تمت بين الأصول والفروع أو بين الفروع والأصول أوبين الأزواج أوبين الإخوة والأخوات ، تطبيقا لأحكام الفقرةالثالثة من المادة 63 من المدونة العامة للضرائب ،وهذا عين العقل مادام أن الهبة أوالصدقة التي تتم بين أشخاص غيرهؤلاء ، تعد في نظرالقانون الجبائي بمثابة بيع وتأخذ أحكامه ، رغم استعمال العاقد لفظ الهبة أوالصدقة أوما شابه ذلك …إعمالا للقاعدة الفقهية الشهيـرة :
” العبرة في العقود للمقاصد والمعاني لا للألفاظ والمباني”
نفس القاعدة ونفس الأحكام تصدق على عقود التنازلات ومختلف العقود المماثلة لها؛ والتي تبقى خاضعة بقوة القانون للضريبة على الدخل المترتبة على الأرباح العقارية.
ويبقى السؤال مطروحا بخصوص الاشخاص الخاضعين قانونا لمثل هذه الضريبة ؟
إن الضريبة على الدخل المترتبة على الأرباح العقارية تقع على عاتق شخص ذاتي طبيعي أثناء تحقيقه لربح أوعدة أرباح ناتجة عن قيامه بعمليات تفويت بعوض أوبدون عوض ، كما تمت الإشارة إلى ذلك سلفا، وهوالمفوت بمعنى أدق وأوسع وأشمل ؛ أوالبائع أوالمنزوعة ملكية عقاره من أجل المصلحة العامة؛ أوالمساهم في شركة بعقارات أوحقوق عينية عقارية ؛ أوالمساهم أوالمشترك اوالمشارك في شركات عقارية بأسهم أوحصص؛ أوالمعاوض ؛أوالواهب أوالمتصدق؛ أوالمتنازل؛ أوأحد أطراف عقد القسمة بمدرك .
وإذا تعلق الأمربتفويت عقارمملوك على الشياع ، فكل مالك من الملاك على الشيوع ، تفرض عليه الضريبة المذكورة بناء على قسط الربح الذي آل إليه من نصيبه في العقارالمشاع الذي وقع تفويته؛شريطة أن تتوفر فيه شروط الخضوع القانونية للضريبة ، أما إذا كانت حصص أوأنصبة المالكين على الشياع غيرمفرزة وغيرمحددة ، فرضت الضريبة في اسم واحد من هؤلاء مرفقا بصيغة “ومن معه” كأن نقول “زيد ومن معه” أو “عمروومن معه” في إشارة لباقي المفوتين معه على الشياع ، بحيث تصعب كتابة أسماؤهم جميعا خصوصا إذا كانوا على كثرة ،لكن اذاحدث أن كان هناك تصحيح للأساس الضريبي فان رسائل التبليغ توجه لكافة المفوتين على الشياع ودون استثناء.
غيرأن الإشكال يبرزكلما كان العقارالمبيع مملوكا عن طريق الإرث ، من طرف عدة ورثة ، وتكون الأنصبة غيرمفرزة في رسم البيع ، ويعتقد هؤلاء الورثة أنهم معفون من الضريبة منفردين ، لأنه لاأحد منهم تجاوزالسقف الذي يجعله خاضعا للضريبة ، لكنهم تجاوزوا هذا السقف مجتمعين وبالتالي أصبحوا خاضعين للضريبة انطلاقا من القيمة الإجمالية للبيع ، بحيث يعمد مفتش الضرائب إلى إصداراالامر بالاستخلاص اعتمادا على هذا الأساس ، لكنه في الأخيريواجه من طرف الورثة بإنجازهم لعقد إضافي أوعقد ملحق يحددون فيه نصيب كل وارث وفق الفريضة الشرعية ، ويتخذونه بالتالي حجة قصد الحصول على إعفاء تلقائي من الضريبة المذكورة .
في نظري يمكن تجاوزهذه الصعوبة باستدعاء الورثة المعنيين ، ومطالبتهم سواء عند إيداع الإقرار بالبيع أو بعد إيداعه ، بضرورة تحديد الأنصبة وفرزها بشكل يسمح بمعرفة الخاضع للضريبة من المعفي منهم ، تفاديا لتضييع الوقت في ملفات لاترجى منها فائدة .
وكيفما كان الأمر، فإن الضريبة على الدخل المترتبة على الأرباح العقارية ، تؤدى أويتم إصدارها في المكان الذي توجد به العقارات أوالحقوق العينية العقارية التي وقع تفويتها؛طبقا لمقتضيات المادة 173 من المدونة العامة للضرائب .
